本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道
进入2023年以来，房地产行业出现积极转变，但市场的恢复仍不如预期。而凭借高收益率、低杠杆以及逆周期、对资金要求相对较低等特性，代建受到青睐，正成为不少房企改善营收的一条赛道。
8月24日，克而瑞地产研究中心（简称“克而瑞”）发布的报告显示，2023上半年，从TOP30代建企业表现来看，行业竞争格局呈现4大特点，包括行业集中度较高、浙系企业占据代建半壁江山、民营代建企业数量占比67%、上半年TOP30政府代建新增面积占比约39%等。
“目前代建赛道已经形成，相信随着越来越多的企业加入，未来的竞争格局或将愈发激烈。”克而瑞方面指出。
代建赛道在行业困境中逆势增长
“今年年底前行业、企业仍有挑战。”8月24日，克而瑞集团董事长丁祖昱在第29届地产金融形势峰会上分析指出，预计2023年商品房销售面积同比降10%左右，销售金额同比降5%左右；土地成交金额（国土部招拍挂口径）仍将处于历史低位，料全年同比下降20%-25%；预计2023年全年房屋新开工面积同比下降20%-25%；预计2023年完成房屋竣工面积同比涨10%-15%。
丁祖昱坦言，行业未来压力仍存。但与此同时，“住宅市场变革继续深化中，非住市场路阻且长，也提供了新赛道一些方向”。其中，物业、租赁、养老运营规模增长空间巨大，商办、文旅、产城则重在运营。目前中国REITs市场放开，政策支持大消费类REITs上市，中国拥有的商业资产预计长期能支撑REITs市场达到万亿级规模，未来空间不小。
众多新赛道中，代建有轻资产、低负债、高成长、抗周期等特点，被认为是新模式的重要方向。公开资料显示，我国代建由政府代建起步，逐步扩展至商业代建，近年进入加速发展期。目前，布局代建的百强房企已达66家，预计未来每年代建规模可达3亿平米。
在当下的房地产市场行情下，品牌房企竞相角逐代建赛道的原因何在？克而瑞集团副总裁孟音分析指出，“十四五”期间计划筹建870万套保障性租赁住房，激发政府代建增量需求；过去两年间，近半数地块被城投所获，催生商业代建需求；房地产行业困局下，房企转型代建寻找出路，这些因素推动代建行业的进一步发展。
入局代建赛道的众多房企，亦对代建行业充满信心。“机不可失，时不我待，现在是代建发展的最好时期。”8月1日，绿城管理中期业绩会上，绿城管理联席主席张亚东指出。
“目前行业β（传统房地产行业）收益已日渐收窄，长期主义才能稳定α（代建新赛道）的受益，未来适应变化，提升α，与β携手并进。”金地集团副总裁郝一斌表示，近几年能看到代建赛道在行业困境中逆势增长，其模式日益成熟。目前，代建赛道渗透率在不断提高，未来仍有3到4倍的成长空间，有较大发展潜力。
建议打造差异化竞争优势
目前，代建赛道的热度正持续攀升。根据克而瑞近日发布的《2023上半年中国房地产企业代建综合能力TOP30》排行榜，代建行业规模持续增长，行业竞争格局亦呈现出集中度较高、浙系企业占据代建半壁江山、民营代建企业数量占比67%等特征。
今年上半年，TOP30代建企业新增签约面积7469万平方米，其中新增签约面积超500万平米的企业共4家，新增签约面积合计达3758万平米，占TOP30企业新增签约面积的50.3%；其中绿城管理新增建面达1727万平方米，同比增长约30.6%；
同期，TOP30企业代建总合约建筑面积已超6亿平方米。其中超过5000万平方米的有4家，合计面积达3.2亿平方米，占TOP30企业总规模的53.5%，行业集中度较高。
具体来看，TOP30代建企业中，既有在代建领域深耕多年的企业，如绿城管理、蓝城集团等，这些企业布局时间较早，目前已形成了较为完整的产品体系与业务模式；还有一些新入行业的后起之秀，如旭辉建管、龙湖龙智造、兴元建设等。这些企业代建业务扩张时间相对较晚，但发展迅猛，目前也具备了较大的业务版图。
从企业区域分布来看，TOP30代建企业中，9家为浙系企业，包括绿城管理、蓝城集团、兴元建设等。截至今年6月底，浙系代建企业总合约规模超过3.1亿平方米，占比过半，达到了52%，其中绿城管理和蓝城集团总合约面积都超过1亿平米。
从TOP30上榜代建企业的性质来看，民企数量占比达67%，如龙湖龙智造、蓝城集团等；国企央企数量占比达23%，包括华润置地、招商蛇口等；混合所有制占比为10%，包含绿城管理、金地管理、万科三家企业。
而从代建业务的委托人性质来分，可以分为政府代建、商业代建及资本代建三大类型，政府代建和商业代建仍是当前企业发展主流。值得注意的是，随着房地产领域不良资产比重不断提升，在当前“保交楼”成为中央及地方重点工作的大背景下，越来越多的纾困项目有着更迫切的资金需求，从而衍生出类似于第三方金融机构+代建方合作的纾困代建新模式，纾困代建在企业业务拓展中的比例也在不断增加。
例如，2021年下半年起，绿城管理就积极对接各类资方介入地产不良市场，2023年上半年新拓纾困类代建项目308万平米，占比进一步增加至18%；华宇集团2022年8月参与代建纾困合肥阳光湖樾项目，该项目建筑面积高达516万平方米，距离代建正式协议签订仅45天内，项目第一批次交付工作就已正式启动，截止2023年6月已实现7批次共2980套住宅交付。
值得注意的是，随着各方持续涌入赛道，行业竞争不断加剧，成熟的代建企业凭借自身产品及体系优势，不断加大代建业务的深耕力度；而近年来新入局的后起之秀，也在规模上奋勇直追，未来或将涌现更多行业黑马。毫无疑问，当赛道变得拥挤，激烈竞争之下，入局者的经营模式和综合实力也备受考验。
“代建赛道入局虽易，但要做好代建仍需’长期主义’，对新玩家仍考验其管理和服务体系化能力，”郝一斌强调：“代建这个赛道未来机遇及挑战共存。”
“客户多元需求差异化显现，如何满足不同客户的差异化需求是代建企业面临的挑战。”郝一斌指出，例如，从“代建之术”的层面而言，金地管理对不同需求有体系化解决方案，如国资类秉持安全合规的解决方案；金融机构类遵循资金安全和效益解决方案；对于中小房企类则采用经营创效解决方案；商办产业类则提供定制化服务方案。
“代建是未来行业的机会点，但也绝对不是一门容易做的生意。”克而瑞分析师建议，房企还是要从产品力、品牌力，以及操盘、营销、项目管理、资源整合、综合业态开发等各方面出发，苦修内功，“形成自己的差异化竞争优势，这样才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟”。
责任编辑：李贝贝 主编：张豫宁
