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超60家品牌房企入局代建赛道:行业集中度渐高,TOP30中浙企占半壁江山


本报(chinatimes.net.cn)记者李贝贝 上海报道

进入2023年以来,房地产行业出现积极转变,但市场的恢复仍不如预期。而凭借高收益率、低杠杆以及逆周期、对资金要求相对较低等特性,代建受到青睐,正成为不少房企改善营收的一条赛道。

8月24日,克而瑞地产研究中心(简称“克而瑞”)发布的报告显示,2023上半年,从TOP30代建企业表现来看,行业竞争格局呈现4大特点,包括行业集中度较高、浙系企业占据代建半壁江山、民营代建企业数量占比67%、上半年TOP30政府代建新增面积占比约39%等。

“目前代建赛道已经形成,相信随着越来越多的企业加入,未来的竞争格局或将愈发激烈。”克而瑞方面指出。

代建赛道在行业困境中逆势增长

“今年年底前行业、企业仍有挑战。”8月24日,克而瑞集团董事长丁祖昱在第29届地产金融形势峰会上分析指出,预计2023年商品房销售面积同比降10%左右,销售金额同比降5%左右;土地成交金额(国土部招拍挂口径)仍将处于历史低位,料全年同比下降20%-25%;预计2023年全年房屋新开工面积同比下降20%-25%;预计2023年完成房屋竣工面积同比涨10%-15%。

丁祖昱坦言,行业未来压力仍存。但与此同时,“住宅市场变革继续深化中,非住市场路阻且长,也提供了新赛道一些方向”。其中,物业、租赁、养老运营规模增长空间巨大,商办、文旅、产城则重在运营。目前中国REITs市场放开,政策支持大消费类REITs上市,中国拥有的商业资产预计长期能支撑REITs市场达到万亿级规模,未来空间不小。

众多新赛道中,代建有轻资产、低负债、高成长、抗周期等特点,被认为是新模式的重要方向。公开资料显示,我国代建由政府代建起步,逐步扩展至商业代建,近年进入加速发展期。目前,布局代建的百强房企已达66家,预计未来每年代建规模可达3亿平米。

在当下的房地产市场行情下,品牌房企竞相角逐代建赛道的原因何在?克而瑞集团副总裁孟音分析指出,“十四五”期间计划筹建870万套保障性租赁住房,激发政府代建增量需求;过去两年间,近半数地块被城投所获,催生商业代建需求;房地产行业困局下,房企转型代建寻找出路,这些因素推动代建行业的进一步发展。

入局代建赛道的众多房企,亦对代建行业充满信心。“机不可失,时不我待,现在是代建发展的最好时期。”8月1日,绿城管理中期业绩会上,绿城管理联席主席张亚东指出。

“目前行业β(传统房地产行业)收益已日渐收窄,长期主义才能稳定α(代建新赛道)的受益,未来适应变化,提升α,与β携手并进。”金地集团副总裁郝一斌表示,近几年能看到代建赛道在行业困境中逆势增长,其模式日益成熟。目前,代建赛道渗透率在不断提高,未来仍有3到4倍的成长空间,有较大发展潜力。

建议打造差异化竞争优势

目前,代建赛道的热度正持续攀升。根据克而瑞近日发布的《2023上半年中国房地产企业代建综合能力TOP30》排行榜,代建行业规模持续增长,行业竞争格局亦呈现出集中度较高、浙系企业占据代建半壁江山、民营代建企业数量占比67%等特征。
今年上半年,TOP30代建企业新增签约面积7469万平方米,其中新增签约面积超500万平米的企业共4家,新增签约面积合计达3758万平米,占TOP30企业新增签约面积的50.3%;其中绿城管理新增建面达1727万平方米,同比增长约30.6%;

同期,TOP30企业代建总合约建筑面积已超6亿平方米。其中超过5000万平方米的有4家,合计面积达3.2亿平方米,占TOP30企业总规模的53.5%,行业集中度较高。

具体来看,TOP30代建企业中,既有在代建领域深耕多年的企业,如绿城管理、蓝城集团等,这些企业布局时间较早,目前已形成了较为完整的产品体系与业务模式;还有一些新入行业的后起之秀,如旭辉建管、龙湖龙智造、兴元建设等。这些企业代建业务扩张时间相对较晚,但发展迅猛,目前也具备了较大的业务版图。

从企业区域分布来看,TOP30代建企业中,9家为浙系企业,包括绿城管理、蓝城集团、兴元建设等。截至今年6月底,浙系代建企业总合约规模超过3.1亿平方米,占比过半,达到了52%,其中绿城管理和蓝城集团总合约面积都超过1亿平米。

从TOP30上榜代建企业的性质来看,民企数量占比达67%,如龙湖龙智造、蓝城集团等;国企央企数量占比达23%,包括华润置地、招商蛇口等;混合所有制占比为10%,包含绿城管理、金地管理、万科三家企业。

而从代建业务的委托人性质来分,可以分为政府代建、商业代建及资本代建三大类型,政府代建和商业代建仍是当前企业发展主流。值得注意的是,随着房地产领域不良资产比重不断提升,在当前“保交楼”成为中央及地方重点工作的大背景下,越来越多的纾困项目有着更迫切的资金需求,从而衍生出类似于第三方金融机构+代建方合作的纾困代建新模式,纾困代建在企业业务拓展中的比例也在不断增加。

例如,2021年下半年起,绿城管理就积极对接各类资方介入地产不良市场,2023年上半年新拓纾困类代建项目308万平米,占比进一步增加至18%;华宇集团2022年8月参与代建纾困合肥阳光湖樾项目,该项目建筑面积高达516万平方米,距离代建正式协议签订仅45天内,项目第一批次交付工作就已正式启动,截止2023年6月已实现7批次共2980套住宅交付。

值得注意的是,随着各方持续涌入赛道,行业竞争不断加剧,成熟的代建企业凭借自身产品及体系优势,不断加大代建业务的深耕力度;而近年来新入局的后起之秀,也在规模上奋勇直追,未来或将涌现更多行业黑马。毫无疑问,当赛道变得拥挤,激烈竞争之下,入局者的经营模式和综合实力也备受考验。

“代建赛道入局虽易,但要做好代建仍需’长期主义’,对新玩家仍考验其管理和服务体系化能力,”郝一斌强调:“代建这个赛道未来机遇及挑战共存。”

“客户多元需求差异化显现,如何满足不同客户的差异化需求是代建企业面临的挑战。”郝一斌指出,例如,从“代建之术”的层面而言,金地管理对不同需求有体系化解决方案,如国资类秉持安全合规的解决方案;金融机构类遵循资金安全和效益解决方案;对于中小房企类则采用经营创效解决方案;商办产业类则提供定制化服务方案。

“代建是未来行业的机会点,但也绝对不是一门容易做的生意。”克而瑞分析师建议,房企还是要从产品力、品牌力,以及操盘、营销、项目管理、资源整合、综合业态开发等各方面出发,苦修内功,“形成自己的差异化竞争优势,这样才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟”。

责任编辑:李贝贝 主编:张豫宁

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