会哭的孩子有糖吃。
这句话放在广州旧改上，也同样适用。
近日，海珠区康鹭片区最新拆迁补偿方案正式出炉：货币补偿标准从初版的1.25万/㎡，飙升至2.5万/㎡。
非村民部分的补偿也大幅提升，远超此前的标准。
△来源：海珠区住建局
这一调整，让不少围观旧改的街坊直呼“酸了”——
毕竟，白云有证+弃产奖励才6600元/㎡，康鹭的补偿简直是升了不止一个level。
康鹭拆补方案，终于落定
6月6日，这份备受关注的方案在海珠区官网正式发布，详细规定了集体物业和私人住宅的补偿标准。
K姐整理了一个表格，大家来看看：
2025年康鹭片区拆迁补偿方案重点整理
制图:房频 数据来源:广州市海珠区住房和建设局批复文件(2025年6月)
根据方案，补偿对象分为村民和非村民两大类。
大家最关心的补偿方式，也相当灵活多样。可以选择回迁安置、货币补偿，或者两种方式相结合。
对于康乐村的村民来说，如果选择回迁安置，按被拆迁房屋建基面积乘以3.5倍来计算。
这一点，与康鹭旧改过往几版的赔偿方案一样。
值得一提的是，即便是2009年12月31日前建设的、没有权属证明的被拆迁房屋，也能享受这个补偿标准。
△来源：海珠区住建局文件
如果选择货币补偿，村民放弃回迁安置面积中除权益面积之外的部分，可以按照25000元/平的标准获得补偿。
非村民的补偿方案则更加细致，也是大家关注这次方案的重点：
对于有权属证明的被拆迁房屋，分两种情况：
第一种，是证载合法面积≤280平的，可以按照现状建筑面积1:1获得住宅回迁安置；
△来源：海珠区住建局文件
第二种，是建面超过280平的。
280平以内部分安置住宅，超出部分可以选择按16800元/平获得货币补偿，或者按照1:1比例置换为商办物业（公寓）。
如果非村民选择货币补偿，住宅部分按25000元/平补偿，商办部分按16800元/平补偿。
△来源：海珠区住建局文件
简单来说，非村民超出280平部分可以有两个选择：按1:1回迁产权公寓，或者获得16800元/平的弃产补偿，比起初版有了N倍以上提升。
举个例子，假如非村民小汪拥有1个产权证，证载面积380平，那么：
初方案：将获得280平安置住宅、40平产权公寓以及90000元的现金。
新方案：将获得280平安置住宅，100平产权公寓或者1680000元的现金。
诚意相当足。
非村民补偿，为何扰攘已久？
为什么康鹭旧改补偿方案中，关于非村民补偿标准的讨论度会那么高？
这一点，K姐给大家科普一下。
这些非村民群体的身份，颇为特殊——他们大多是上世纪90年代末至21世纪初来到鹭江，通过集资建房或购买村民住宅的方式在此定居。
但早在1998年，《土地管理法》就已明令禁止农村宅基地对外买卖（仅允许村集体内部流转）。
因此，他们居住的房屋往往只有一个宅基地证，由多户共同出资建成，也就是我们常说的小产权房。
根据此前流出的康鹭旧改补偿方案，这类无证非村民的补偿标准是：
2009年12月31日前建造的房屋，按建基面积最高80平方米、3.5层计算，总面积不超过280平方米，回迁无产权公寓。
2024版康鹭片区非村民住宅补偿
这一规定，引发了不少非村民的强烈不满。
他们认为：既不能选择货币补偿，只能获得40年使用权的公寓，且这些公寓设计存在明显缺陷。
当时，也有网友们的看法呈现出另一面：
“购买时就知道是小产权房，现在要求同等补偿不合理。”
客观来看，根据“一宅一户”政策，农村宅基地涉及非村民的交易属于违规，自然无法确权。
更关键的是，若给予这类房屋与村民同等的补偿待遇，无异于变相承认小产权房的合法性。
对改造方来说，如何在旧改过程中，在法理与人情之间找到平衡点？
目前的方案，或许正是这种平衡的体现。
一则方案调整，经历两年之路当然，“慷慨”并非无缘无故。
回顾康鹭旧改进程，从争议不断到补偿加码；背后既有非村民的诉求，也有推进旧改的决心。
双方都有妥协。
早在2023年9月，康鹭片区策划方案征询意见正式公示，总建面377.98万平，改造后复建安置面积为238.22万平。
2023年11月，康鹭片区就对旧改补偿方案的投票资格进行认定。
随后12月份，康鹭片区控规正式获批。
并在2024年1月份，项目正式列入《广州城中村改造专项规划（2021-2035年）》名单。
随后一年多时间，康鹭片区旧改可谓进展神速。
按照2024年1月份，凤和更新改造公布的工作要求，康鹭片区共有10个地块处于拆迁或清租。
当时，随处可见围蔽清拆的施工现场，纺织厂房大多已人去楼空，墙上的“拆”字格外醒目。
即便改造如火如荼，康鹭的拆迁补偿方案，仍然未获得村民的一致认可。
到了2024年11月，康鹭再次修改了拆迁补偿方案，也就是今天大家看到的获批版。
回头来看，康鹭旧改这场博弈中，村民、非村民据理力争守住底线，改造方俯身倾听展现温度。
既要发展速度，更要民生温度。
可以预见的是，这一版的补偿方案正式获批，康鹭旧改推进的节奏，会越来越快。
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