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前9月房企销售仍在低位!拿地规模也降近两成

8月底多部委落地楼市优化举措,随后一、二线城市加入放松限购限贷政策行列,提振市场信心。

中指调查数据显示,9月初购房者置业意愿明显提升,新政落地后购房者访盘量也有所增加,从网签数据来看,北京、上海、广州等核心城市新房销售规模在9月中下旬出现上升,市场活跃度有所好转,政策效果初步显现,但全国房地产市场销售规模尚未出现明显回升,整体仍处低位。

机构预计四季度在政策优化带动下,市场销售整体将呈现降幅收窄态势,但市场全面恢复可能需要更长时间,修复过程相对温和。

规模房企仍陷负增长困局

据中指院统计,2023年前三季度重点100城新建商品住宅月均销售面积约2978万平方米,同比下降2%,为2016年以来同期最低水平。其中,一线城市商品住宅成交面积同比增长约7%,北京、上海同比保持增长,而广州、深圳同比均下降,其中深圳同比下降约11%。

第三季度来看,各线城市商品住宅销售面积同比均下降,其中一线城市同比下降超10%,7-8月市场调整压力明显高于上半年,8月同比下降28.1%;二线、三、四线代表城市三季度销售面积同比降幅均超20%,市场调整压力进一步加大。

具体到“金九”,房企推盘积极性稳步恢复,叠加核心城市陆续出台“认房不认贷”、降低首付、限购松绑等新政,市场整体成交小幅回升。据克而瑞数据显示,TOP100房企9月实现销售操盘金额4042.7亿元,单月业绩环比提升17.9%,环比增幅高于去年同期;但同比降低29.2%,同比降幅仍保持在较高位。

累计业绩来看,百强房企1-9月实现销售操盘金额41567.4亿元,同比降低11%。分季度来看,百强房企2023年前三季度的业绩规模均保持在历史低位。7月以来累计业绩增速由正转负,第三季度单季度业绩规模同比降低32.1%,且明显低于第一、第二季度。

从企业表现来看,规模房企整体仍陷负增长困局。央国企及部分优质民企韧性较强,但中小房企竞争力不足。

房企拿地低温运行

销售端恢复程度仍直接影响土拍情绪变化,在销售尚未持续、实质性转暖下,全国土地市场整体仍低温运行。

据中指数据,2023年前三季度,全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上;为提高房企参拍意愿,政府持续加大核心区地块供应,带动成交楼面均价同比上涨9.0%。

第三季度,全国300城住宅用地推出1.0亿平方米,同比下降37.1%,降幅较第二季度扩大15.2个百分点;成交0.8亿平方米,同比下降33.4%,降幅较第二季度收窄1.4个百分点。

从22城竞拍热度来看,小部分城市土拍热度仍在,多数城市延续低迷态势。根据中指数据,1-9月,22城住宅用地整体地价达上限占比为32%,底价成交占比达57%。

拿地企业方面,中指研究院的数据显示,1-9月,TOP100企业拿地总额8599亿元,拿地规模同比下降17.9%,降幅较上月扩大7.4个百分点。

从新增货值来看,保利发展、华润置地、中海地产占据榜单前三位。1-9月,保利发展以累计新增货值1312亿元占据榜单第一;华润置地、中海地产紧随其后,累计新增货值规模分别为1241亿元和1106亿元。TOP10企业1-9月新增货值总额9124亿元,占TOP100企业的39.1%。

克而瑞研究中心指出,9月份核心城市土拍持续分散进行,市场热度保持低位运行,房企新增投资持续低迷,仅剩部分龙头房企、国央企在热点城市积极斩获核心优质地块,大部分民企和中小规模房企则“有心无力”,行业集中度仍继续走高。

在谨慎投资之下,房地产开发投资额同比降幅持续扩大。据国家统计局数据,2023年1-8月,全国房地产开发投资额为7.7万亿元,同比下降8.8%,降幅较1-7月扩大0.3个百分点,连续6个月降幅扩大。其中,住宅开发投资额为5.8万亿元,同比下降8.0%。

预计四季度延续分化行情

展望四季度,中指院分析认为,在多个有利因素带动下,四季度核心一、二线城市市场销售规模整体或有所回升,但普通二线及三、四线城市房地产市场调整压力仍在,在核心城市市场活跃度提升以及去年低基数效应显现背景下,预计四季度全国商品房销售面积同比降幅将有所收窄,全年商品房销售面积降至13亿平方米以下。

克而瑞预测,各城市预期延续分化行情,主要是基于新政落地效果不一。首先,对于京沪杭蓉等本就市场热度较高的供给主导城市而言,“认房不认贷”可扩充居民购买力,尤其是释放前期因严苛政策而未能释放的置换需求;“限购局部松绑”可扩大购房基数,只要供应保持充裕,成交热度还是有望延续。

其次,经历了前期深度调整,市场基本面尚佳的广州、南京、苏州、武汉等,整体政策效果不及一线显著,但是从周度数据来看,也出现了来访、认购上升的情况,后期伴随着“以旧换新”置换需求的逐步释放,整体成交还是有望小幅微增。

采写:南都·湾财社记者 王艳玲

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